Mit Urteil v. 21.03.2025 (Az V ZR 1/24) hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen eines vorherigen Beschlusses der Eigentümergemeinschaft – auch dann, wenn die Maßnahme bereits abgeschlossen ist. Ein Rückbau kann verlangt werden, wenn eine solche Genehmigung fehlt. Das Urteil hat weitreichende Konsequenzen, nicht nur für Wohnungseigentümer, sondern auch für Bauversicherungen.
Worum ging es?
Ein Eigentümer hatte ohne vorherigen Beschluss bauliche Veränderungen an seinem Sondereigentum vorgenommen, die auch das Gemeinschaftseigentum betrafen (z.B. Eingriffe in die Fassade und tragende Wände). Andere Eigentümer verlangten den Rückbau – mit Verweis auf fehlende Beschlusslage nach § 20 Abs. 1 WEG.
Der betroffene Eigentümer argumentierte, es liege keine Beeinträchtigung vor und die Maßnahme sei längst abgeschlossen.
Was entschied der BGH?
Der BGH stellte klar:
- Auch abgeschlossene bauliche Veränderungen ohne Beschluss können rückgängig gemacht werden.
- Es kommt nicht darauf an, ob andere Eigentümer konkret beeinträchtigt sind.
- Die Gemeinschaft kann auf die Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustands bestehen.
- Eigentümer haften auch dann, wenn bauliche Maßnahmen durch ihre Mieter durchgeführt wurden – insbesondere bei Duldung oder fehlender Kontrolle.
Warum ist das Urteil relevant für die Bauversicherungspraxis?
Das Urteil verschärft die rechtlichen Rahmenbedingungen für Umbauten innerhalb von Eigentümergemeinschaften erheblich:
- Rückbaupflichten können zu erheblichen Kosten führen – wer zahlt, wenn kein Versicherungsschutz besteht?
- Maßnahmen durch Mieter können zu mittelbarer Haftung des Eigentümers führen – insbesondere bei unterlassener Kontrolle.
- Auch rechtsschutzrelevante Streitigkeiten (z.B. zwischen Eigentümern) werden durch das Urteil wahrscheinlicher.
- Es gilt zu prüfen, ob der jeweilige Versicherungsschutz Rückbau- und Haftungsrisiken im WEG-Umfeld explizit berücksichtigen.
Unser Tipp an alle Eigentümer: Verpflichten Sie Ihre Mieter klar vertraglich, keine baulichen Veränderungen ohne Zustimmung vorzunehmen.